Начиная с 2015 года, в России проходит реформа по внедрению кадастровой стоимости в качестве базы для налогообложения недвижимости. И хотя государство декларировало постепенность и поэтапность преобразований, все чаще и чаще встречаются случаи явно неоправданного её завышения. Поэтому наша новая статья расскажет читателям о том, как узнать размер кадастровой стоимости объекта и, самое главное, как и где можно её оспорить.
Как узнать размер кадастровой стоимости
Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость необходимо узнать ее размер. Сделать это можно двумя способами. Первый — заказать информацию через сайт Росреестра. Для этого надо в интернете зайти на адрес https://rosreestr.ru/, нажать вкладку «Электронные услуги» и выбрать ссылку «Получить из ЕГРН выписку о кадастровой стоимости». Затем следует ввести кадастровый номер недвижимости и сформировать запрос.
Второй способ еще проще. Можно просто прийти в ближайший МФЦ и запросить выписку из ЕГРН.
Принятие решения об оспаривании стоимости, указанной в ЕГРН
Как правило, люди почти всегда знают, сколько примерно стоит их земля, квартира, магазин или здание. И если, например, стоимость объекта в ЕГРН гораздо ниже рыночной цены, то оспаривать ее, наверное, не имеет смысла. И наоборот, когда кадастровая стоимость явно завышена, то собственник просто обязан оспорить её, чтобы не платить завышенные налоги в бюджет.
Закон знает лишь два основания для оспаривания. Прежде всего это недостоверные сведения либо ошибки, касающиеся объекта, которые, в конце концов, и привели к неверному расчету кадастровой стоимости.
Пленум ВС РФ в своем Постановлении № 28 от 30.06.2015 года разъяснил, что следует понимать под недостоверными сведениями. Например, это грубые ошибки оценщика. К ним относятся неверные адрес и целевое предназначение недвижимости, ошибка по виду землепользования, аварийность объекта и так далее.
Второе основание для пересмотра заключается в том, что на дату установления стоимости объекта уже была рассчитана его рыночная цена. Вообще закон предполагает, что кадастровая стоимость, как раз и является его рыночной ценой. Однако на практике она почти всегда завышена.
Выбор оценщика
Оспаривание стоимости начинается с выбора оценщика. Это очень важный этап. От профессионализма оценочной фирмы зависит, как пойдет процесс обжалования. Заявитель может выбрать подходящего оценщика на сайте Росреестра. Данные о них есть в разделе «Сведения из сводного реестра членов СРО оценщиков».
Выбор способа оспаривания
Сегодня право выбора способа оспаривания предоставляется как гражданам, так и юрлицам. Они могут обратиться в комиссию по рассмотрению споров при территориальном УФРС, либо сразу же идти в суд. Кстати, раньше такой возможностью обладали только физлица, а вот компании сначала оспаривали стоимость в комиссии. И только если она отказывала заявителю, либо выносила решение, которое его не удовлетворяло, то фирмы получали возможность подать заявление в суд.
Интересно, что на сайте Росреестра до сих фигурирует информация о том, что юрлица обязаны на первом этапе обращаться в комиссию — https://rosreestr.ru/site/fiz/info/kadastrovaya-stoimost/. Скорее всего, лица, отвечающие за web- сайт, просто- напросто до сих пор не обновили информацию.
Однако еще раз подчеркнем — в настоящее время данное требование уже не действует. Граждане и организации на первом этапе могут оспаривать кадастровую стоимость, как в комиссии, так и в суде.
Обращение в комиссию
Несмотря на то, что обращение в комиссию не является обязательной стадией, многие субъекты (в том числе и физлица) предпочитают сначала обращаться именно в этот орган. Дело в том, что комиссия гораздо быстрее, чем суд рассматривает поступившие материалы. Она обязана принять решение в течение одного месяца. К тому же заявителю не надо платить госпошлину за эту процедуру.
Для подачи пакета в комиссию, гражданин (или представитель юрлица) должен заполнить заявление и приложить к нему справку о кадастровой стоимости недвижимости, нотариальную копию правоустанавливающих документов на объект, бумаги, подтверждающие недостоверность сведений, которые использовались при расчете кадастровой стоимости, отчет оценщика о рыночной стоимости земли или постройки на дату формирования кадастровой стоимости, заключение СРО на данный отчет, а также документы, которые подтверждают наличие технической или кадастровой ошибки (если пакет подается в связи с их наличием).
В случае, когда для принятия решения нужны дополнительные сведения, то председатель комиссии может запросить информацию у оценщиков, которые рассчитывали кадастровую стоимость или определяли рыночную цену недвижимости.
Процесс рассмотрения проходит достаточно просто и оперативно. Если заявитель направляет в комиссию документы в связи с недостоверностью сведений, использованных для определения кадастровой стоимости, то она изучает их. По итогам рассмотрения, комиссия может отклонить заявление либо принять решение о пересмотре стоимости. В случае пересмотра, заказчик работ (как правило субъект РФ) должен обеспечить верное определение кадастровой стоимости в соответствии с законом.
В случае же когда основанием для подачи заявления явилось наличие рыночного отчета на дату установления кадастровой стоимости, то комиссия опять же может принять либо отклонить его.
По итогам рассмотрения материалов комиссия извещает владельца объекта в течении 5 рабочих дней с момента вынесения решения. А если при этом она пересмотрит размер стоимости, то ее члены должны направить решение ещё и в Росреестр. Если же данное решение принято на основании отчета оценщика, то вместе с решением в УФРС направляется данный отчет, а также экспертное заключение СРО.
Судебное обжалование
Оспаривание кадастровой стоимости возможно и в суде. В этом случае заявление подается в порядке главы 25 КАС РФ, поэтому оно и называется административным. Если перед этим субъект направлял заявление в комиссию и обжалует её решение (а также действие или бездействие), то именно она и становится ответчиком. При наличии оснований суд вынесет решение, которым обяжет комиссию путем повторного рассмотрения устранить допущенные нарушения. Фактически это является непрямым указанием к пересмотру кадастровой стоимости. (Решение Самарского областного суда по делу № 3а-944/2017 от 07.11.2017 года).
А в случае, когда субъект сразу же, минуя комиссию, обращается в суд, то ответчиком будет УФРС субъекта РФ. То есть региональный Росреестр. В этом случае оспаривается уже сама кадастровая оценка недвижимости. И при наличии железных оснований суд сразу же установит новую стоимость объекта. (Решение Приморского краевого суда по делу № 3а-186/2017 от 01.11.2017 года).
Таким образом, в суде можно потребовать установить в отношении недвижимости ее рыночную стоимость, изменить кадастровую стоимость и оспорить действия (бездействие) комиссии.
Важно отметить, что одновременно с вышеназванными требованиями нельзя заявить иные. То есть невозможно, например, вместе с иском об изменении кадастровой стоимость потребовать еще и возврата излишне уплаченных налогов. Иными словами, сначала надо снизить стоимость, а только потом можно потребовать вернуть переплату по налогам и сборам.
В суд подаются те же документы, что и в комиссию. Мы их уже перечислили выше. Однако кроме них к заявлению следует еще приложить квитанцию об оплате госпошлины, уведомление о вручении копий документов всем лицам, участвующим в деле, а также копии искового заявления, доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия истца, либо представителя.
Заявление и документы подаются в главный суд субъекта РФ: Верховный, Областной, Краевой или городской (если город федерального значения). Именно суд Субъекта является первой инстанцией для подобных споров.
Закон устанавливает специальные сроки для дел данной категории. Так, кадастровая стоимость оспаривается в течении 5 лет с момента внесения в ЕГРН. Причём, если на день обращения суд она изменилась и в реестр внесли новую стоимость, то предыдущую оспаривать уже нельзя.
Срок рассмотрения таких дел составляет 2 месяца. Но он может быть продлён в связи со сложностью дела.
Важно также помнить, что при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости, находящейся в долевой собственности, суд пересматривает стоимость всего объекта, а не одной его части. Причем, если другие владельцы возражают против подобного пересмотра, то суд их также рассматривает. Однако такие возражения не могут служить единственным основанием для отказа в иске.
Заявитель может обжаловать решение суда в течении 1 месяца со дня его вынесения в апелляционной инстанции.
Краткие выводы
Итак, закон представляет гражданам и юрлицам самые широкие возможности для оспаривания кадастровой стоимости, как в комиссии при УФРС, так и в судах.
Однако не всё так просто. Первой судебной инстанцией для рассмотрения подобных дел является суд Субъекта РФ. Квалификация его судей на порядок выше, чем в районных судах. Следовательно, истец должен скрупулезно подготовить все материалы, так как в случае вынесения негативного для заявителя решения, апелляцию придется подавать в президиум данного суда. А это резко уменьшает возможность отмены первоначального решения.
Поэтому мы настоятельно советуем при необходимости оспаривания кадастровой стоимости обращаться за советом и помощью к адвокатам и юристам, которые профессионально занимаются подобными делами и знают все нюансы данного процесса.
