Герой романа «Мастер и Маргарита» мессир Воланд когда-то тонко подметил, что «квартирный вопрос» испортил москвичей [Булгаков М.А. «Мастер и Маргарита»]. Оговоримся сразу. Он испортил не только москвичей, но и вообще всех россиян. И сегодня, почти через 90 лет после написания знаменитого романа жилищные споры занимают одно из первых мест среди всех судебных тяжб. Так вот о том, какие жилищные споры наиболее часто встречаются в судебной практике, расскажет наша новая статья.
Виды судебных тяжб
Наиболее часто рассматриваются дела связанные с вселением и выселением, а также о признании договоров (купли- продажи, мены и так далее) недействительными. Кроме того, россияне активно делят спорное жилье, определяют порядок пользования помещением, требуют признать право собственности на жилые и нежилые помещения, регистрируют перепланировку. Давайте же рассмотрим некоторые категории споров более подробно.
Дела о вселении и выселении граждан
Сторонами по таким делам являются физические и юридические лица. Спорить могут друг с другом, как абсолютно чужие люди, так и бывшие супруги, родственники, наследники, собственники и наниматели помещений.
Для большей наглядности приведем примеры.
Гражданин Паздерин получил в наследство от умершего брата квартиру. В помещении была прописана и проживала сожительница покойного – гражданка Капустина. Выписываться она не собиралась, и Паздерин обратился в суд. В суде Капустина заявила, что 15 лет вела с умершим совместное хозяйство и даже сделала в квартире косметический ремонт: заменила трубы, покрасила стены и полы, поставила счетчики. Ко всему прочему, она заключила с гражданским мужем соглашение о разделе имущества, по которому тот оставил ей долю в квартире.
Однако аргументы ответчицы не впечатлили судью. Он резонно заметил, что сожительство это еще не брак, а «Соглашение о разделе имущества» не является документом, подтверждающим передачу прав на квартиру. Более того, ответчица предъявила в суд только копию «соглашения». Оригинал якобы она утеряла. Кроме того, квартиру приватизировал лично Паздерин- старший. Капустина в этом не принимала участие. И наконец, Паздерин не оставил никакого завещания в результате чего жилище по закону перешло его брату.
Взвесив все «за» и «против» судья вынес решение [Решение Воткинского районного суда Удмуртской Республики по делу № 2-975/2016 от 12.04.2016 года] о выселении Капустиной из спорной квартиры без предоставления другого помещения [оказалось, что у Капустиной есть собственная квартира, где проживает ее взрослый сын с семьей].
Довольно часто суды рассматривают также иски о вселении. В этом случае сторонами являются, как правило, бывшие супруги, дети, а также владельцы долей. Вот, например, дело, рассмотренное районным судом города Ульяновска.
Гражданка Лямаева обратилась в суд с иском к сестре — Гришаниной, которая не пускала истицу в спорное жилище. Гришанина врезала новые замки и отказалась передать Лямаевой дубликат ключей.
Представитель ответчицы в суде отрицал факт нарушения прав истицы. Он заявил, что замки в квартире сменила мать Гришаниной и Лямаевой. Она же спрятала дубликат ключей. Иными словами «бабушка во всем виновата». Однако судью не впечатлили аргументы ответчицы, и он вынес решение о вселении Лямаевой в спорную квартиру [Решение Ленинского районного суда г. Ульяновска по делу № 2-1766/2016 от 04.05.2016 года].
Чаще всего данная категория тяжб встречается в северных районах России, в военных городках и сельских поселениях. Лица, получившие квартиру по найму в силу разных причин выезжают из неё, а оставшиеся жильцы оказываются, как говорится в «подвешенном состоянии».
Вот типичный пример, произошедший с гражданкой Джабуевой, жительницей Нового Уренгоя.
В 1995 году ее муж получил от «Севтюменьтранспуть» квартиру, куда и вселился с женой и дочерью. В 2005 году это помещение было передано на баланс города. Далее семья распалась, и супруг выехал из квартиры. В 2015 году Джабуева подала заявление в суд с просьбой признать за ней право пользования жильём и обязать муниципалитет оформить договор найма. Изучив материалы, судья удовлетворил требования Джабуевой.
Как выяснилось в ходе судебного заседания, Джабуева постоянно проживает в этой квартире с дочерью в последние 20 лет, аккуратно оплачивает все коммунальные платежи, а ЖКХ оформляет платежные поручения на ее имя.
То есть фактически договор социального найма давным-давно заключен. Осталось его только оформить. Тем более что и ответчик — управление муниципального хозяйства – не возражает. Учитывая все обстоятельства, суд признал право пользования жильем за Джабуевой и обязал заключить с ней договор социального найма.
Взыскание платы за жилье и коммунальные услуги
Долги по квартплате и за коммунальные услуги стали «притчей во языцех» за последние 25 лет. Наверное, в каждом подъезде многоквартирного дома есть свои «знаменитости», долги которых составляют астрономические суммы. Данные граждане не платят годами в силу разных причин. В основном это антисоциальные алименты — алкоголики, наркоманы, но есть и такие индивидуумы, кто не оплачивает «коммуналку» из принципа.
Истцами по таким случаям выступают управляющие компании, службы ЖКХ, а также организации, оказывающие коммунальные услуги. Этот вид дел рассматривают, как мировые судьи, так и суды общей юрисдикции.
Недействительность купли — продажи, дарения, мены и т.д.
Как правило, право собственности на недвижимость переходит в соответствии с договором. Но не всегда данный процесс осуществляется на основании закона. И тому много причин: от юридической неграмотности участников сделки до банального мошенничества. В результате граждане теряют деньги и квартиры.
Обратимся к примеру. Гражданин Гонякин подал заявление в суд и потребовал признать доверенность и договор купли – продажи своей квартиры недействительными. По словам истца, ответчик Ильясов ввел его в заблуждение и вынудил подписать доверенность на право продажи недвижимости. Также Гонякин заявил, что по состоянию здоровья он не понимал значение документа, который подписывал.
В ходе заседания выяснилось, что Гонякин на самом деле давно хотел продать квартиру и купить дом в деревне. Однако он стал жертвой обмана со стороны Ильясова, который продал помещение, но не отдал ему деньги. Ильясов в свою очередь заявил, что он получил от риелтора 920 000 рублей и передал их Гонякину. Ильясов даже представил копию расписки, подтверждающую этот факт. Риелтор в свою очередь, выразил мнение, что Ильясов действительно обманул Гонякина и украл эти деньги. И, наконец, добросовестный приобретатель Игонина пояснила суду, что она нашла объявление о продаже недвижимости в газете и честно расплатилась с риелтором.
В результате суд признал доверенность и договор купли — продажи недействительными, а также взыскал с Ильясова в пользу риелтора 920 000 рублей для последующего возврата денег добросовестному приобретателю [Решение Зареченского городского суда Пензенской области по делу № 2-716/2011 от 19.11.2011 года].
Мы не можем сказать, как было всё на самом деле. Возможно, что Гонякин действительно получил деньги и вышел «сухим из воды», оставив себе еще и квартиру, а возможно, он сам стал жертвой мошенничества со стороны Ильясова и суд просто восстановил справедливость. Главное в другом. Обратите внимание на два момента.
Во- первых, в цепочке продавец — посредник — риелтор — покупатель вы не найдете адвоката по жилищным вопросам. Его просто нет. Во- вторых, пострадавшим в этом деле является добросовестный приобретатель, который потерял и деньги и квартиру.
Так может все- таки покупателю сначала надо обратиться к адвокату, и лишь потом идти к риелтору и отдавать ему деньги?
Судебная регистрация перепланировки
Такие судебные споры — своеобразный бич наших судов. Россияне, как это водится у нас, сначала перепланируют квартиру и лишь, потом начинают регистрировать изменения. Хотя должно быть наоборот. Отсюда многочисленные иски собственников к местным администрациям об узаконивании уже сделанной перепланировки.
Например, житель г. Данкова Липецкой области Новиков владел двумя квартирами в жилом доме. Он сломал перегородку между помещениями, заделал один вход и создал общий коридор. В результате многоквартирный дом превратился в индивидуальный. После этого он обратился в суд и потребовал, чтобы местная администрация узаконила изменения. Судья изучил материалы дела и решил сохранить жилье в перестроенном виде [Решение Данковского городского суда Липецкой области по делу № 2-320/2016 от 22.04.2016 года].
От себя добавим, что для сохранения и регистрации изменений в обязательном порядке надо получить заключение специализированной организации о том, что перепланировка соответствует требованиям строительных норм и не угрожает жизни и здоровью граждан. В противном случае суд и государственные органы признают её незаконной. Так, что прежде чем затевать перестройку квартиры или здания необходимо обратиться к своему адвокату и в специализированную организацию для получения заключения.
Раздел квартиры между супругами
Тоже весьма популярный вид тяжб. Он известен, наверное, каждому человеку. Супруги разводятся, делят имущество, в том числе и недвижимость. Как правило, предметом спора становится жильё, приобретенное в период брака. Муж и жена совместными усилиями покупают квартиру, а при распаде семьи делят её, получая доли в праве собственности [Решение Шкотовского районного суда Приморского края по делу № 2-2092/2016 от 25.01.2016 года]. Понятно, что такие дела за редким исключением также решаются только с участием адвоката.
Судебные иски о признании права собственности на квартиру.
Очень часто граждане подают иски к застройщикам и кооперативам о признании права собственности на жилье. Такие дела — нередкое явление. В силу разных причин строительные компании и ЖСК затягивают процесс регистрации права собственности.
Поэтому люди вынуждены идти в суд, как это сделала гражданка Баринова [Решение Ногинского городского суда Московской области по делу № 2-2440/2016 от 06.04.2016 года]. Она подала заявление о признании права собственности. Фабула дела была типичной для нашего времени. Баринова вступила в ЖСК, заключила договор, внесла пай и сделала вступительный взнос. Далее застройщик возвел дом и сдал его в эксплуатацию. Истица въехала в квартиру, прописалась и стала жить, аккуратно оплачивая коммунальные платежи. Однако процесс регистрации права собственности затянулся, и Баринова обратилась в суд. Судья изучил материалы дела и признал за ней право собственности, а также обязал внести соответствующие сведения в Росреестр.
Краткие выводы
Подводя итоги, что скажем российское законодательство, достаточно подробно регулирует жилищные правоотношения. Поэтому для опытного судьи не составляет большого труда разобраться в перипетиях почти любого дела. С другой стороны, каждая такая судебная тяжба является сугубо индивидуальной. Следовательно, велика опасность, что суд, вынося решение, пойдет «проторенной дорогой» с учетом уже существующей судебной практики. В результате добросовестный и законопослушный гражданин может оказаться проигравшей стороной. И вот в этом случае крайне необходима помощь грамотного и квалифицированного адвоката. Он всегда сможет найти важные нюансы, и аргументировано указать на них суду. В конечном итоге это сбережет людям деньги и нервы.
