Написать письмо Заказать звонок

Улица 1905 года 8 (495) 287-60-01

Невский проспект 8 (812) 612-00-71

Учет и оформление недвижимости: краткий анализ нового закона

04.05.2016

В прошлом году Президент России подписал закон о регистрации недвижимости [1]. Он вступает в силу с 01.01.2017 года [2]. Так вот о том, почему власть приняла этот нормативный акт, и что он изменит в сфере госрегистрации, расскажет наша новая статья.

«Два в одном» или давно назревшее объединение баз

В настоящее время данные об одной и той же недвижимости находятся сразу в двух базах: в ЕГРП [3] и в ГКН. [4] Это очень неудобная и громоздкая система. А сами базы никак не взаимодействуют между собой, так как ведутся разными органами. За ЕГРП отвечает Росреестр, а за ГКН - Кадастровая палата субъекта Федерации. В результате сведения в ЕГРП часто не совпадают с информацией, содержащейся в ГКН. Расхождения могут касаться кадастрового номера, адреса, площади и т.д. Это приводит к неразберихе и плачевным последствиям для собственников недвижимости.

Поэтому в целях стандартизации сведений Федеральная власть объединила эти базы в одних руках. Теперь за внесение всех сведений и ведение базы отвечает Росреестр, а сама она получила название ЕГРН [5].

Какие сведения войдут в госреестр.

ЕГРН включит в себя данные о недвижимости, сведения о правах, обременениях и ограничениях. Кроме того в ЕГРН будет храниться информация о границах зон и проектах межевания. Далее в него войдут все кадастровые карты, книги учета документов и реестровые дела.

Процесс оформления и занесение в кадастр

Никто не сможет зарегистрировать недвижимость, когда её вообще нет в кадастре. Если в базе не будет сведений о постройке (участке), то чиновники одновременно внесут ее (его) в кадастр и оформят права.

В каких еще ситуациях учет и регистрация пройдут параллельно?

Законодатель четко ответил на этот вопрос: постройка нового объекта, его образование, ликвидация строения, права на которое есть в ЕГРН, а также образование или прекращение части объекта.

Однако у всех этих ситуаций есть свои исключения. Желающие могут более подробно ознакомиться с ними, прочитав соответствующую статью закона [6].

Кстати, данная статья перечисляет и условия, при наличии которых регистрация пройдёт отдельно от учета. Например, служащие Росреестра всегда зарегистрируют переход права собственности или подтверждение существующих прав без внесения сведений в кадастровую базу. При условии, конечно, что они уже есть в ЕГРН.

Далее, нормативный акт перечисляет исключительные случаи внесения Росреестром в кадастр данных о недвижимости без сопутствующей регистрации прав:

  • ввод в эксплуатацию здания или сооружения в соответствии с полученным разрешением;
  • ликвидация строения, при условии, что права на него не оформлены в ЕГРН;
  • изменение главных параметров недвижимости.

Особо интересующиеся читатели, также могут ознакомиться с данными положениями закона [7].

Подача заявления

Теперь прием бумаг не зависит от места нахождения недвижимости. Заявитель, собрав документы, может направить их в Управление Росреестра или МФЦ по своему выбору. Пока же, заявитель по-прежнему подает документы для постановки на кадастровый учет в округе, где расположен его объект. А заявление о госрегистрации прав направляется в Управление Росреестра по месту расположения недвижимости. Хотя эта норма уже утратила силу, но люди все еще представляют данные бумаги только в местное УФРС.

Единственный вариант для отказа в приеме заявления

Законодатель установил также один единственный вариант для отказа в приеме заявления и приложенных к нему бумаг. Росреестр не примет их, если ему не удалось установить личность заявителя, представившего документы. Например: он не предъявил свой паспорт.

Ныне действующие законы либо не содержат оснований для отказа в приеме документов, либо вообще запрещают его [8].

Внесение сведений на основе межведомственного взаимодействия

Наша жизнь - это сплошная череда юридических фактов. Компании и граждане меняют адреса прописки, имена, фамилии, названия. Люди умирают, а фирмы прекращают свое существование. Органы власти устанавливают новые границы участков, признают здания культурно - историческими памятниками или исключают их из реестра и так далее. Мы даже не можем перечислить все юридические факты - так их много.

Властные органы обязаны регистрировать все значимые сведения. ИФНС вносит запись о прекращении деятельности юрлица, ЗАГС выдает свидетельство о смерти, органы опеки и попечительства оформляют опеку над несовершеннолетними, оставшимися без попечения взрослых, а суды арестовывают недвижимое имущество. Все выполняют свои функции.

При этом зафиксированное событие имеет значение не только для органа, его зарегистрировавшего, но и для других ведомств, которые и знать не знают о нем.

Нотариус оформил свидетельство о праве на наследство, УФМС (а теперь опять МВД) выдал паспорт с иной фамилией или адресом проживания, а ИФНС внесла в ЕГРЮЛ новые сведения о юрлице. А теперь представьте, что в других органах осталась старая информация о человеке или фирме. Это принесет в будущем массу неудобств заявителям. Поэтому законодатель и ввел в новый закон главу о межведомственном взаимодействии. Теперь госорганы и нотариусы обязаны сами извещать Росреестр о фактах проведенной ими регистрации. А ФГРСК [9] в свою очередь занесет эти данные в ЕГРН. Удобно и практично.

Сокращение сроков

Законодатель уменьшил время оформления прав и внесения сведений в кадастр. Так, чиновники обязаны зафиксировать права в течение 7-ми дней с даты принятия ими заявления. Девять дней дает нормативный акт на ту же процедуру, но при подаче заявления через МФЦ [10].

Идем далее. Росреестр должен за 5 дней с момента приема документов, внести информацию из них в кадастр. В случае предоставления подобного заявления в МФЦ на данную процедуру отводится уже 7 дней.

И наконец, при одновременной подаче заявления о регистрации и внесении в кадастр срок услуги не должен превышать 10-ти дней. Обращаясь за такой же услугой в МФЦ, заявитель сможет внести данные в кадастр и зарегистрировать права за 12 рабочих дней со дня подачи бумаг.

Регистрация прав при подаче заявлений заполненных на основании нотариальных документов [11] происходит в течение 3-ёх рабочих дней. Ну, а если эти документы направлялись в Федеральный Росреестр по электронным каналам связи, то законодатель отводит на регистрацию вообще 1 день. При направлении точно таких же бумаг через МФЦ срок составит 5 дней.

Основания для возврата бумаг

Закон четко перечисляет причины возврата документов. Это исключает возможность бюрократической волокиты.

Росреестр возвращает без рассмотрения документы в следующих случаях:

  • формат документов, направленных по электронным каналам связи не соответствует закону;
  • бумаги, переданные для регистрации, подчищены, имеют исправления или они повреждены, так, что невозможно прочитать текст;
  • через пять дней после получения документов государственная пошлина за регистрацию так и не поступила на счет;
  • заявление никем не подписано;
  • единый реестр содержит данные, что сведения должны вноситься лично собственником, либо его законным представителем, а заявление направлено вообще третьим лицом.

Собственно говоря, любой мало-мальски грамотный человек всегда сможет избежать отказа, когда станет строго соблюдать эти указания. Ничего сложного нет.

Отмена «разноцветных» бланков

Многие россияне имеют на руках свидетельства, подтверждающие права на недвижимость. Это красивые и … дорогие в изготовлении бумаги. Поэтому законодатель поступил радикально и отменил их. Государство будет подтверждать факт внесения в кадастр и регистрацию прав обычной выпиской. А удостоверяющая надпись станет наноситься на второй экземпляр договора, который впоследствии возвратиться заявителю.

Впрочем, роль свидетельств давно сошла на «нет». Например, нотариальные конторы и кредитные организации не доверяют бланкам и предпочитают запрашивать актуальные сведения из ЕГРП.

Миллион за ошибку или компенсация с 2020 года

Закон декларирует возможность материальной компенсации людям ущерба, в случае если они утратят по независящим от них обстоятельствам права, зарегистрированные в ЕГРН. Фактически речь идет о мошеннических действия третьих лиц.

Потерпевший может претендовать на компенсацию до 1 000 000 рублей, когда по независящим от него причинам он не в состоянии истребовать свое единственное жилище у добросовестного покупателя. Такую же компенсацию вправе получить и добросовестный приобретатель, у которого отобрали единственную квартиру или дом.

Однако здесь есть больше «но». Государство компенсирует убыток, если физлицо - виновник махинации - умер, признан безвестно отсутствующим, а его обязательства не перешли по наследству, либо доверительный управляющий не в силах их реализовать.

Когда же виновником ущерба является юрлицо, то РФ выплатит до 1 000 000 рублей лишь в случае, если оно прекратило деятельность и исключено из ЕГРЮЛ.

Правда, эти нормы начнут действовать только с 2020 года. Впрочем, они вызывают ряд вопросов, о которых мы скажем чуть ниже.

Подводя итоги…

Новый закон, несомненно, является шагом вперед в нормотворчестве. Он объединяет все базы в одну, ликвидирует разобщенность между регистрирующими органами и устанавливает четкий алгоритм действий. Фактически он кодифицирует разрозненные нормативные акты. Кроме того, этот закон уменьшает сроки регистрации и снижает объем документооборота.

С другой стороны, он не лишен и ряда недостатков. Особенно это касается компенсаций. Получается, что она выплачивается только в случае смерти причинителя вреда - физлица или прекращения существования фирмы.

Но мы-то с вами знаем, что в России потерпевшие годами не могут получить деньги с живых должников и официально действующих компаний. Просто потому, что они не имеют официальных доходов, имущества и средств. Вот и платят такие причинители вреда по 500 рублей в месяц. И то в лучшем случае.

Поэтому необходимо внести в ст.68 Закона изменения, дополнив ее возможностью объявлять причинителя вреда банкротом. И чтобы банкротство этого физлица стало еще одним основанием для выплаты компенсации. Это улучшит положение потерпевших и даст им возможность приобрести хоть какое-нибудь жилье взамен утраченного.


[1] Федеральный Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года

[2] Ч.4 ст.66 и ст.68 вступают в силу с 01.01.2020 года.

[3] Единый государственный реестр прав.

[4] Государственный кадастр недвижимости.

[5] Единый государственный реестр недвижимости.

[6] Ст.14 Федерального Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года

[7] Ст. 14 Указанного закона.

[8] Федеральный Закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года и Федеральный Закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 года.

[9] Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии. Она же Росреестр

[10] Многофункциональный центр

[11] Договоры, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.


Теги: недвижимость

Возврат к списку

Оставьте Ваше сообщение:

Заполните форму обратной связи и наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время.

 
Выберите офис для обращения:*
Имя*
Е-mail*
Телефон
Ваше сообщение*
Защита от спама, отметьте пункт ниже:*
 

* - Поля, обязательные для заполнения