Заказать звонок Написать письмо
Улица 1905 года 8 (495) 287-60-01
Невский проспект 8 (812) 612-00-71

Машино-место как недвижимость: изменения в российском законодательстве

Машино-место как недвижимость: изменения в российском законодательстве

30.11.2016

В январе 2017 г. вступает в силу закон, признавший машино-места объектами недвижимости и официально включивший их в гражданский оборот. Так вот о том, что это за новеллы и к чему они приведут, расскажет наша новая статья.

Скажем сразу - физические и юридические лица "продавали", обменивали и даже оставляли машино-места в наследство, хотя российское право не считало их отдельным видом имущества. Это вызывало определенные судебные коллизии, когда люди обращались в суд, защищая свои права и получали отказы с разъяснениями, что машино-место не является отдельной вещью с индивидуальными признаками. Оно считается неотделимым компонентом помещения или строения, который подлежит регистрации только, как часть недвижимости [Определение Приморского краевого суда по делу № 33-12038/2015 от 13.01.2016 г.].

Всё это вызвало недовольство россиян. Наконец понимание данного факта дошло и до законодателя, который признал, что машино-места давно стали объектом гражданского оборота. Поэтому летом 2016 года Федеральное Собрание приняло нормативный акт, внесший изменения в целый ряд законов. Эти новеллы касаются правового статуса машино-места и вступают в силу с первого января будущего года.

Определение термина

Наконец-то государство дало определение термину. Оно содержится в ГСК РФ [прим.: Градостроительный Кодекс РФ]. Исходя из новой нормы машинное место представляет собой часть здания/сооружения, предназначенное только для размещения автомобиля, мотоцикла, либо иного транспортного средства (далее - т/с) [прим.: авторская вставка]. Данная территория может иметь строительные либо другие ограждения, или не иметь их вовсе. Однако при этом, её границы должны быть описаны так, как этого требует законодательство о кадастровом учете [Градостроительный кодекс Российской Федерации N 190-ФЗ от 29.12.2004 (ред. от 03.07.2016), п. 29, ст. 1].

Как может увидеть внимательный читатель статья дает достаточно четкие признаки машино-места. Его основная функция - это размещение т/с. Для другого оно и не предназначено. Далее, законодатель по-прежнему считает место частью объекта. Так было и прежде. Однако теперь власть согласилась, что территория индивидуального размещения транспортного средства может и не иметь границы в виде стен или строений.

Раньше суды, как правило, считали, что регистрация машино-места в качестве недвижимости возможна только в случае, когда оно построено в виде помещения и соответствует требованиям такового [Определение Приморского краевого суда по делу № 33-12038/2015 от 13.01.2016 года]. Теперь же получается, что машино-место может и не иметь видимых ограждений, однако все равно считается недвижимостью, если, конечно, его границы установлены в ЕГРН [прим.: С 01 января 2017 года базы ЕГРП и ГКН объединяются в Единый государственный реестр недвижимости. Ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости"].

Введение машино-места в гражданский оборот

Дав определение термину, законодатель одновременно ввел машино-место в гражданский оборот, дополнив ГК РФ новой нормой [ГК РФ,  П.1., Ст.130]. Теперь место размещения автомобиля независимо от наличия ограждения официально считается объектом недвижимости. Его можно, например, заложить по договору об ипотеке [Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", П.п.6. П.1. Ст.5]. Хотя, если честно, субъекты гражданских правоотношений и до этого момента закладывали такие места, а суды обращали на них взыскание. Правда речь шла только об огражденных участках. То есть фактически - гаражных боксах. Так районный суд г. Барнаула по иску ВТБ 24 (ПАО) в июле 2016 года обратил взыскание на заложенные машино-места [Решение Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края по делу № 2-25/2016 от 04.07.2016 года]. И никого это особенно не удивило. А вот с 01 января будущего года предметом залога могут стать и не огражденные на территории участки. Соответственно регистрация ипотеки таких объектов также должна проходить согласно закону [Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", П.5. Ст.20].

Далее, машино-места теперь можно продать, купить, передать по наследству и сдать в аренду. Всё это говорит о том, что оно стало самостоятельной единицей гражданского оборота.

Технические нюансы внесения сведений в ЕГРН. Индивидуальная регистрация права

Теперь информация о неогражденном машинном месте также должна вноситься в ЕГРН [Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости", П.7. Ст.1]. Раньше Росреестр не осуществлял кадастровый учет таких объектов. А суд в свою очередь поддерживал позицию УФРС [прим.: Управление Федеральной регистрационной службы ]. Так в 2015 году Ивантеевский городской и Московский областной суды отказали в иске гражданину и не поставили на регучет места для парковки. По мнению судей, стоянка не являлась отдельным и обособленным помещением. Поэтому её нельзя поставить на учет, как самостоятельный объект права" [Апелляционное определение Московского областного суда по делу № 33-22910/2015 от 30.09.2015 года]. С 01.01.2017 года такая ситуация не может возникнуть в принципе. Кроме того, учет [прим.: Государственный кадастровый учет] в отношении машино-мест будет проводится одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета на само здание" [Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости", П.4. Ч.5. Ст.14].

Соответственно ссылка о машино-месте должна присутствовать в акте обследования и в техническом плане для внесения в ЕГРН. А на самом плане машино-место изображается в виде геометрической фигуры. Кроме того, если собственник хочет, то виртуальные границы его неогороженного стеной, блоками или столбами машино-места могут быть зафиксированы прямо на полу специальной краской [Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости", Ч.6.3. Ст.24].

Далее, недвижимость, подходящая под новое законодательное определение машино-места, признается таковой в силу закона [Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", Ст.6]. Соответственно государство не требует менять документы, либо вносить изменения в ЕГРН в отношении подобного объекта. Более того, действующие документы, в которых в качестве собственности указывается именно машино-место имеют юридическую силу.

Впрочем, хозяин такой недвижимости может направить в Росреестр заявление с просьбой актуализировать информацию в ЕГРН о своей собственности, согласно новому закону.

Выдел доли

Что же касается владельцев общей долевой собственности, то с 01 января будущего года, каждый из них вправе выделить в натуре свои машинные места, а также определить их границы, как того требует закон о регистрации недвижимости [Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", П.3. Ст.6] и оформить на них право собственности.

Вплоть до настоящего времени судьи довольно часто отказывали дольщикам парковок и автостоянок в этом праве. В своих решениях суды указывали, что выдел доли невозможен без нанесения ущерба всей стоянке, а также системе пожаротушения, электроснабжения и так далее [Решение Советского районного суда г. Новосибирска по делу № 2-90/13 от 23.09.2013 года]. Теперь же всё изменилось. Владелец может потребовать свою долю. Причем, для проведения данной процедуры и регистрации права не надо согласия всех сособственников. Правда это условие действует только в том случае, когда заявитель одновременно направит в УФРС [Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", П.3. Ст.6] протокол собрания либо договор/соглашение собственников о правилах пользования объектом, находящимся в долевой собственности.

Стоит также заметить, что право общей собственности на объект, где находятся эти места прекратится с даты выдела в натуре доли последним владельцем и оформления им права собственности. Что же касается проездов, проходов, а также иного имущества, которое останется после выдела всех долей (например - шлагбаумов), то оно по-прежнему будет считаться общим долевым.

Краткие выводы

При вдумчивом изучении нового нормативного акта обнаруживается, что государство просто-напросто узаконило уже сложившуюся практику, касающуюся оборота машино-место. Теперь продавать, покупать и наследовать такие объекты можно на законных основаниях. Не более того. Впрочем, есть и радикальные изменения. Так власть признала неогражденные участки для парковки такими же объектами права, как и индивидуальные помещения. Ну и наконец у дольщиков появилась реальная возможность выделить свою долю стоянки в натуре. Это конечно серьезные новеллы.

Однако, справедливости ради стоит сказать, что все эти новшества касаются в основном только подземных автостоянок и многоэтажных паркингов. Законодатель так и не решился признать объектами права места на отдельных парковках или стоянках, не связанных со зданием или сооружением. По-видимому, решение этого вопроса отложено на неопределенный срок.

Теги: недвижимость, законодательство

Возврат к списку

Оставьте Ваше сообщение:

Заполните форму обратной связи и наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время.

 
Выберите офис для обращения:*
Имя*
Е-mail*
Телефон
Ваше сообщение*
Защита от спама, отметьте пункт ниже:*
 

* - Поля, обязательные для заполнения